Vous gérez une SCI en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et devez déclarer vos revenus ?
Cette déclaration peut sembler complexe, mais avec les bonnes informations et les outils adaptés, elle devient bien plus accessible. Nous reprenons ici les informations pratiques pour vous accompagner, incluant les changements apportés par la loi de finances 2025.
1. Le principe de la comptabilité d’engagement pour les LMNP
Au régime réel simplifié, la comptabilité d’engagement s’applique. Cela signifie que vous devez enregistrer les revenus et les charges au moment où ils sont engagés, et non au moment du paiement effectif.
- Revenus : à déclarer dès que le locataire a l’obligation de payer, même si le loyer est payé plus tard.
- Charges : déductibles dès qu’elles sont engagées (ex : facture reçue pour des travaux même si le paiement intervient plus tard).
Exemple : Si vous recevez une facture pour des réparations en décembre 2025 mais que vous la payez en janvier 2026, cette charge est déductible dans votre déclaration des revenus 2025.
2. Liste des charges déductibles des revenus de location meublée LMNP
Les principales charges déductibles pour réduire votre revenu imposable sont les suivantes :
A. Charges liées au logement
- Les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
- Frais d’acquisition du bien meublé si achat dans l’année fiscale à déclarer (honoraires d’agence, frais de notaire notamment)
- Travaux de réparation et d’entretien (peinture, plomberie, électricité, etc.).
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière et la CFE
- Les assurances (habitation, responsabilité civile propriétaire).
B. Charges de gestion et administration
- Frais de publicité (annonces pour louer le bien).
- Intérêts d’emprunt (si le bien est financé par un crédit).
- Frais de gestion locative (si vous passez par une agence).
- Frais de comptabilité : honoraires d’expert-comptable et/ou abonnements (ex. : logiciels de gestion locative).
- Frais de Centre de Gestion Agréé en cas d’adhésion
- Frais de procédure en cas de litige avec un locataire
- Provisions pour risques ( risque d’impayé par exemple)
C. Les amortissements
- Amortissement du bien : il est calculé sur la valeur du bien (hors terrain) selon sa durée de vie estimée (ex. : 20 à 30 ans pour un appartement).
- Amortissement du mobilier : l’achat de meubles n’est pas une charge déductible immédiate, c’est une dépense amortissable. Vous pouvez l’amortir sur plusieurs années selon leur durée d’usage, généralement sur 5 à 10 ans.
D. Autres charges déductibles
- Frais de déplacement (si vous gérez vous-même le bien et que ces déplacements sont justifiés).
- Frais de téléphone et internet (au prorata de l’usage professionnel).
💡À noter
Les charges doivent être justifiées et liées directement à l’activité de location meublée. Vous devez conserver toutes les factures, contrats, quittances et relevés bancaires liés aux dépenses déclarées, pendant au moins 6 ans. En cas de contrôle fiscal, ces documents serviront à justifier vos charges.
3. Changements apportés par la loi de finances 2025
La loi de finances 2025 a introduit plusieurs modifications impactant les LMNP :
* La suppression de la déduction des amortissements en cas de revente.
Les propriétaires au régime réel ne pourront plus déduire le montant des amortissements lors du calcul de la plus-value. La base imposable lors d’une cession est donc désormais majorée des amortissements.
Exemple :
Un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 €, avec 30 000 € d’amortissements pratiqués au moment de la cession.
La base imposable est de :
- Avant la Loi de finances 2025 : Plus-value imposable = 300 000 € – 200 000 € = 100 000€
- Après la Loi de finances 2025 : Plus-value imposable = 300 000 € – 200 000 € + 30 000€ = 130 000 €
Le taux d’imposition est inchangé.
* Durcissement des règles énergétiques pour les meublés de tourisme
CE QUI NE CHANGE PAS : la loi Climat et Résilience interdit toujours la mise en location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les baux en cours restent valables, mais les locataires peuvent exiger des travaux de performance énergétique.
Le calendrier établi en 2023 prévoit ensuite l’extension de cette interdiction aux logements classés F à partir de 2028, puis E à partir de 2034.
CE QUI CHANGE : exigences renforcées pour les locations de courte durée : d’ici 2034, tous les meublés touristiques devront afficher au minimum une note de D. Dès 2025, les demandes de changement d’usage ne seront acceptées que pour des biens notés E ou plus.
💡 les dépenses d’amélioration peuvent être amorties dans le cadre du régime réel, ce qui réduit leur impact fiscal.
4. Comment déclarer ?
1. Les obligations fiscales et comptables en LMNP au réel
Le loueur en meublé à l’IR au régime réel doit établir et transmettre une liasse fiscale complète à l’administration :
- la déclaration 2031-SD (bénéfices industriels et commerciaux) ;
- ainsi que ses annexes 2033 A à D, dont la 2033-C consacrée aux immobilisations et amortissements.
En parallèle, il faut reporter le résultat de la liasse sur le formulaire 2042 C PRO, dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ».
Si votre société est imposée à l’IS (impôt sur les sociétés), vous devez télédéclarer une liasse 2065 SD soit au « réel simplifié » soit « au réel normal ».
2. Quel est le calendrier fiscal pour les revenus 2025 ?
La date limite de dépôt des formulaires 2031 et annexes et 2065 est annexes est fixée au 20 mai 2026.
La date limite de dépôt du formulaire 2042 est selon votre département de résidence au 1er janvier 2025 :
- Départements 01 à 19 et résidents à l’étranger: au plus tard le 23 mai 2026
- Départements 20 à 54: au plus tard le 30 mai 2026
- Départements 55 à 976: au plus tard le 6 juin 2026
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